最近，不少朋友转发“国家一级响应，房东要免租”等文章，一时，要求房东减免租金的说法引起了热烈讨论。
为此，本所钟伟杰律师进行了分析论证，供公众参考。
钟律师提出，目前，部分地区政府、租赁协会倡议减免租金，是一种倡导、鼓励行为，若能积极履行，确实可以惠及普通租户，但从法律层面，该类通知文件不具备法律约束力。
这涉及到民事领域不可抗力、情势变更等因素导致的租赁合同变更解除的问题。对此，应当准确把握，区分租赁用途，即日常居住用房和商业经营用房，分类讨论：
（一）疫情影响下，个人租赁用于日常居住的房屋，承租方能否要求房东减租或免租?
原则上不可以，除非双方合同有明确约定。
1、 本次疫情及相关政府防控措施属于不可抗力。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟2月10日明确表示本次疫情属于不可抗力。根据《民法总则》第一百八十条和《合同法》第一百一十七条的规定，只有在不可抗力导致合同不能履行时，才能根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。
2、居住用房受疫情影响较小，一般不足以减免。对于日常居住的房屋，无论疫情是否发生，春节期间均不会影响房屋的居住使用功能。即使是疫情发生后，对于短期的迟延复工、延长春节假期，也不会造成大部分承租人无法继续使用房屋的情况。因此，承租用于日常居住的房屋，不能强制要求房东减免房租。但是，承租人可以与房东协商，征求房东的意见，友好协商能否减少或延长交租时间。
    3、另外，对于围困在重点疫区的承租人，如果因政府防控措施导致长期无法返回或因感染治疗，导致长期无法居住、使用租赁房屋的，承租人可以根据《合同法》和合同法司法解释二关于不可抗力、情势变更的规定，请求变更或解除租赁合同。

（二）疫情影响下，经营性房屋租赁，承租方能否要求减租或免租?
经营性房屋是指用于商业经营活动，能够产生现金流、带来收益的租赁房屋，该房屋与人员聚集密切相关，例如商铺、商场。
1、可以参考2003年非典期间的相关规定。2003年5月22日，《北京市人民政府印发关于防治非典型肺炎疫情期间保持社会稳定促进经济发展若干政策措施的通知》（京政发[2003]14号，以下简称14号文件）针对国有资产类经营用房2003年5月1日至9月30日租金按规定进行减免，对于国有资产类经营用房以外的其他经营性用房的，在第四条只是规定，由租赁双方协商租金减免数额或者缓交租金。因此，一般情况下，是否减免由租赁双方协商确定的，政府并没有强制规定可以减免。
2、实践中，既有支持减租免租的案例，也有不支持减租免租的案例。例如，法院判决支持的理由有：（2004）沪二中民二（民）终字第354号：“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。法院判决不支持的理由有：（2017）吉04民终441号：“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应经由营者应承担。当然，判例仅供参考，具体需要根据个案判断，才能准确适用法律。
3、对于受灾影响严重的承租人，在疫情影响到合同目的实现、无法正常履行的情况下，可以主张减免租金。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”；该法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。
例如，东莞市发布的《关于暂停全市文体娱乐场所活动及加强旅游行业疫情防控工作的通告》，要求全市文化娱乐场所停止开放，暂停营业，本律师倾向认为，足以达到“无法实现租赁合同目的”，无法正常利用房屋的条件，可以主张减免相应租金。其次，对于酒店、超市、市场等，在疫情期间没有被强制关停，但因受疫情影响，人流明显减少，造成经营困难，承租人可以与出租方协商或者请求法院酌情减免租金。
2月10日，浙江高院民一庭率先就疫情相关的民事纠纷发布了指导意见，值得点赞，看看有关规定：《关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》（浙高法民一〔2020〕1号），其中第二项：
2. 由于疫情原因，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》等规定对相关情形进行认定。
7.租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。
本律师认为，无论诉讼或协商减免，都需要结合具体个案的合同目的、合同履行、不可抗力的影响、客观因素、有无违约过错等，进行综合判定。

（三）现阶段，如何处理租赁合同履行或变更的问题?
1.回顾租赁合同条款，确定继续履行，抑或是协商变更解除。双方应当重新审查租赁合同的各项条款，评估将来可能产生的风险，尽可能对现阶段合同的继续履行或变更达成一致，避免权利义务不明确，发生争议。
2.对于承租人来说，及时收集政府的相关政策文件，保留不可抗力证明。为应对将来可能进行的谈判、诉讼，承租人应当收集疫情期间政府出台的相关通知、公告等政策文件，保留无法返程、交通关闭等证据，以证明疫情期间，面临着诸多外在限制，无法有效履行合同使用租赁物。
3.对于企业来说，尽可能收集疫情期间企业遭受损失的相关证据。收集因疫情原因，导致承租人无法对外经营，或者继续履行租赁合同将导致明显不公的相关证据，如员工无法返岗、企业停产停业等，作为酌情减免的证据。
4.决定履行或变更解除后，尽可能及时通知对方，并保留通知的证据。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”。可见，履行义务方就其无法再履行合同，有通知对方的法定义务，应当注意尽量采取短信、微信、函件的形式，保留好协商过程的证据。在疫情解除后，尽可能补签书面协议，明确减免的事实情况。
总之，租赁合同属于商业合作，需要诚信履行，互惠共赢。有能力的爱心房东愿意减免，心怀大爱，值得褒奖。对于难以减免的，应当换位思考，房东也可能面临着房贷压力，不应一味进行道德绑架。
在疫情面前，更需要多一分理解宽容，希望我们汇聚抗击疫情、众志成城的磅礴力量，在党中央、各级政府部门的坚强领导下，夺取抗击疫情的全面胜利。